关于《国家税务总局重庆市税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告》的政策解读

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部及国家税务总局相关规定，为解决纳税人和基层税务机关反映的土地增值税相关征管口径问题，国家税务总局重庆市税务局制定了《国家税务总局重庆市税务局关于明确土地增值税若干征管口径的公告》（以下简称《公告》）。为便于理解和执行，现对《公告》解读如下：

一、关于清算单位

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改）规定，为进一步明确清算单位认定口径，《公告》以规划部门审批的建设用地规划或建设工程规划为依据划分清算单位，具体以规划部门核发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》作为判定标准。根据国家税务总局对于简并税费申报的有关规定，从事房地产开发的纳税人，在立项后及每次转让时填报《土地增值税项目登记表》。因此，纳税人应于房地产开发项目首次转让时，按清算单位报送《土地增值税项目登记表》，主管税务机关将以该表作为纳税人确定清算单位的依据。纳税人未按规定报送的，主管税务机关可按《建设用地规划许可证》确定清算单位。

第一条所称“房地产开发”，为房地产开发经营，具体按照《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，即“在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为”，属于房地产开发经营。据此，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，以转让项目或销售、出租商品房为目的而建造的，应认定为房地产开发经营；反之，则为非房地产开发经营。《公告》其他条款中所称“房地产开发”也适用本解释。

二、关于可清算条件

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改）规定，《公告》对清算条件进行了进一步补充和明确。

第二条第一项，明确了“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。例如：甲清算单位已竣工，可售建筑面积为1万㎡，其中已售建筑面积0.7万㎡，已自用建筑面积0.1万㎡，已出租建筑面积0.1万㎡，则甲清算单位已转让的可售建筑面积比例为70%，但已转让、出租、自用的可售建筑面积比例为90%，则甲清算单位符合第二条第一项的可清算条件。

第二条第二项，针对无销售（预售）许可证的房产，明确了销售（预售）许可证时间的确定规则。对未取得销售（预售）许可证、销售（预售）许可的房产，以该部分房产首个销售（预售）合同签订时间，视同为销售（预售）许可证核发时间。

第二条第四项，破产清算的认定，以人民法院下达的破产清算裁定书为依据。

三、关于成本费用分摊

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改）规定，《公告》对成本费用分摊方法进行了补充和完善。

第三条第一款第一项，“各清算单位建筑面积已确定”，即清算单位已经实际竣工且建筑面积可通过测量确定，或虽未实际竣工但建筑面积可通过规划面积确定。“占地面积法”，即按各清算单位占有土地面积占实际取得总土地面积（按照不动产权证、规划许可证、实际测量、其他合理方式的顺序确定）的比例计算分摊成本的方法。“建筑面积法”，即按各清算单位可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊成本的方法。例如：

某房开企业以1.2亿元取得土地100亩，分为了甲、乙两个清算单位。甲清算单位占地40亩，可售建筑面积5万㎡，其中不计入房地产项目容积率（以下简称不计容）建筑面积1万㎡。乙清算单位占地60亩，可售建筑面积10万㎡（其中不计容建筑面积2万㎡）。按占地面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，甲分摊比例为：40÷100=40%，甲分摊金额为：40%×1.2=0.48亿元；按建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，甲分摊比例为：（5-1）÷〔（5-1）+（10-2）〕=33.33%，甲分摊金额为：33.33%×1.2=0.4亿元。

第三条第一款第一项，“各清算单位之间的分摊方法应保持一致”，即一个土地出让合同涉及多个清算单位，在分摊时应采取统一的方法。例如：同一土地出让合同包含甲、乙、丙三个清算单位，若清算甲时，采用占地面积法分摊土地成本，后期清算乙、丙时，也需采用占地面积法分摊土地成本。采用建筑面积法分摊房地产开发成本和利息支出时，原则上应以实测的建筑面积为依据进行分摊。

第三条第一款第二项，“占地面积法”为按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产（以下简称三类房产）分别占用的土地面积占总土地面积的比例，计算分摊成本费用的方法。“建筑面积法”为三类房产的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算分摊成本费用的方法。例如：

甲清算单位总占地面积1万㎡，包含普通住宅一栋（基底面积1000㎡），建筑面积5万㎡；商住混合一栋（基底面积4000㎡），其中非住宅2万㎡、普通住宅3万㎡；不计容非住宅一栋（基底面积2000㎡），建筑面积1万㎡；单独不计容地下车库4万㎡。上述建筑面积均可售。按占地面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，普通住宅分摊比例为：[1000+4000×3/（3+2）+（10000-1000-4000）×（5+3）/（5+3+2）]÷10000=74%，非住宅分摊比例为：[4000×2/（3+2）+（10000-1000-4000）×2/（5+3+2）]÷10000=26%；按照建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，普通住宅分摊比例为：（5+3）/（5+3+2）=80%，非住宅分摊比例为：2/（5+3+2）=20%。

上述示例中的“基底面积”为建筑垂直投影占用的土地面积，按照楼栋基底测绘面积确认。因架空层导致基底测绘面积失真的，可用第二层面积替代。

第三条第一款第三项，明确在清算单位之间，以及清算单位内三类房产之间，分摊“取得土地使用权所支付的金额”时，不计容可售房产面积不参与计算，但在计算应纳税额以及单位面积成本费用额时，不计容可售房产应与同类型房产合并计算。

在清算单位内的成本分摊过程中，仅需在三类房产中分摊或对象化成本费用，不得在同一类房产内部再次细分分摊或对象化。例如：不能将取得土地使用权所支付的金额分摊至“独立分区”后再分摊至各类房产、不能将建筑成本在车库和商业之间分摊或对象化、不能将装修成本在公寓和商业之间分摊或对象化等。

第三条所列举的“成本费用分摊方法”不适用房屋室内及公区装修费用、购买及安装专属于某类房产的附属设施设备（固定空调系统、升降系统、供暖系统、新风系统）的费用、城市建设配套费及其对应契税等明确对象化的成本费用。

四、关于房屋装修

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改）规定，公告对装修支出的计入规则予以明确。

第四条中，将“已在主管部门办理全装修销售备案或预售许可”作为认定“装修支出”的前提条件，即未办理全装修销售备案或预售许可的房产，其对应的装修费用不得确认为房地产开发成本中的装修支出。

五、关于房地产开发费用

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号，财税〔2008〕137号修改）第五条、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，《公告》以“利息支出”是否可据实计算扣除为标准，明确了房地产开发费用的计算方式。其中，“利息支出”据实计算扣除的，纳税人应确保支付给金融机构的利息真实、合法，且分摊计算合理。“专项贷款”为专门用于房地产开发项目的贷款，纳税人需要提供证明资料，佐证贷款性质及其实际用途。

六、关于土地转让

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号，财税〔2008〕137号修改）第六条规定，《公告》对取得土地使用权后（如土地出让、土地转让、在建工程转让等方式取得）转让未完成开发项目的扣除项进行了明确。确定“实际开发成本”时，需要纳税人提供证明资料，佐证其在取得土地使用权后实际开发过程中发生的开发成本。在开发过程中，符合扣除条件的房地产开发费用，可按规定扣除。

七、关于旧房转让

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号，财税〔2015〕5号修改）第七条规定，《公告》明确了旧房转让的范围。其中“转为固定资产或投资性房地产五年以上”的起算时间，以会计核算中的时间确定。如2020年3月1日会计核算将A房产转为固定资产，2026年2月28日税务机关出具A房产所在项目的土地增值税清算审核结论，则A房产在2026年3月1日后转让应认定为旧房。

八、《公告》的施行时间

《公告》自2026年3月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照《公告》执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原标准执行，不再调整。《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（2014年第9号）同时废止。