房地产开发企业采用预售模式销售商品房，如何确认收入，应在何时确认收入？ 背景：A公司是一家房地产开发企业，现开发一商业住宅小区，主体工程已完工并正在组织验收，拟向建设行政主管部门报送材料，履行建设行政主管部门备案手续。企业已取得五证（建设用地规划许可证、建设规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证及商品房销售（预售）许可证），并开始预售房屋，所预售房屋已收到全额款项。 企业所有预售房屋均签订售房合同，售房合同中约定房屋交付条件是：“该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施验收合格；前期物业管理已落实。”

如何确认收入？
依据《企业会计准则第14号——收入（2017年）》第十一条的相关规定进行判断：
开发商在建造住宅楼时，其履约所创造的资产——住宅楼不是立即可消耗的资产，不会立即被客户消耗，因此不满足“客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益”的条件。
客户无法在开发商建造住宅楼时改变其结构设计，不满足“客户能够控制企业履约过程中在建的商品”的条件。需要注意的是，企业在评估客户是否控制在建住宅楼时，判断客户是否“控制”的对象应该是“企业履约过程中在建的商品”本身，在房地产销售合同中，企业履约创造的资产是住宅楼本身，不是未来获得房地产的权利。客户能够出售未来获得房地产的权利或作出与之相关的承诺不是控制房地产本身的证据。
不可替代性，开发商与客户签订销售合同后，开发商不得擅自变更合同中约定的住宅楼具体单元门号，或以其他单元替换。如果开发商将资产用于其他用途，客户可以执行其对住宅楼单元的权利。因此，合同限制是实质性的，住宅楼单元具有不可替代用途。
获得付款的可执行权利，在评估就累计至今已完成的履约部分获得付款的权利是否存在、是否可执行时，开发商应当基于我国或者特定国家或地区的法律和商业环境，考虑合同条款以及可作为合同条款的补充，或者效力高于这些合同条款的法律法规或判决先例来判断。本案例背景中并没有相关信息资料，因此目前难以判断。但从我国惯常的商品房销售合同和法律环境看，不满足“在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”条件的情况居多，即：在大多数情况下，在新收入准则下，房地产开发商仍应在一个时点一次性确认商品房销售收入。
何时确认收入呢？
根据《企业会计准则第14号——收入（2017年）》第十三条规定，重点分析商品所有权上的主要风险和报酬是否已经转移给了客户？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的相关规定：第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”
从上述司法解释对风险转移时点的相关规定可知，在商品房实际交付给购房者之前，房屋的灭失、毁损风险仍然由开发商承担，到实际交付使用后转移给购房者。而“交付使用”通常以“转移占有”（如开发商将房门钥匙移交给购房者）为标志。而房屋的毁损、灭失风险是会计准则所指的“商品所有权上的主要风险和报酬”的重要组成部分。因此，在房屋实际交付给购房者之前，不能认为已经满足“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方”这一条件。
综上，在实务中，绝大多数房地产开发企业在商品房实际交付给购房者（且购房者对房屋验收确认）之时，商品房的控制权转让给了客户，此时点确认房屋销售收入；但当开发商向购房者发出书面交房通知，购房者在合理期限内不来办理相关验收、交房手续时，在该约定验收期限届满时，相关风险转移，也可以确认收入。