房地产开发公司征地拆迁中的产权置换的补偿如何确认收入和成本？ 背景：2019年7月12日，A公司与XX区人民政府签订《XX区7号片区城中村改造项目前期投资合作协议》，同意A公司作为投资企业参与7号片区城中村改造。2020年2月22日，XX区城中村改造指挥部颁布《XX区7号片区城中村暨旧城改造号片区国有土地产权征地拆迁安置补偿实施细则》，A公司同时制订了《XX区7号片区城中村改造征地拆迁安置补偿实施细则》，对征地拆迁补偿的方式和标准进行了规定。拆迁补偿方式主要分为货币补偿和产权置换补偿，被拆迁人可以任意选择一种补偿方式或同时选择两个补偿方式。被拆迁人与城中村改造指挥部和拆迁公司签订三方补偿协议，协议中规定了补偿方式、货币补偿金额或产权置换面积等信息。7号片区最终货币补偿金额为156,871,090元，产权置换面积约95,000平方米。目前该开发项目的一期工程已取得了预售许可证，预计2022年可以实现销售；二期工程处于基建阶段。

本案例中产权置换补偿的实质为被拆迁人用原有的房屋建筑物换取A公司新开发的房产。根据《企业会计准则应用指南第14号——收入（2018年）》规定:“企业以存货换取客户的存货、固定资产、无形资产等，按照本准则的规定进行会计处理。”
因此，房地产开发公司以存货（房地产开发产品）换取被拆迁人持有的房屋，应适用于收入准则规范。根据《企业会计准则第14号——收入（2017年）》第十八条规定：“客户支付非现金对价的，企业应当按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，企业应当参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。”
本案例中，被拆迁人的原有房屋是作为新开发房产的“非现金对价”支付给房地产开发企业的，该“非现金对价” 的公允价值（即被征收的旧房的评估值和据此确定的补偿金额）是可以可靠确定的，因此房地产开发企业应按照该公允价值确认新房产的销售收入。由于该资产（非现金对价）的成本从实质上讲属于房地产项目开发总成本的一部分，因此在取得该资产时应按照其公允价值借记“开发成本”，贷记“合同负债”和“其他流动/非流动负债”（需从该金额中预留出日后交房时需缴纳的增值税销项税额和其他相关税费等），这部分旧房价值与其他开发成本一起分摊到房地产开发项目，并在所开发的房产实现销售时（例如，交付给包括产权置换户在内的购房者时）作为开发成本的一部分结转主营业务成本。在实际将回迁房交付给拆迁户时，应确认作为回迁房的所开发房产的销售收入，所确认的回迁房销售收入应当等于当初收回的旧房的公允价值（金额a，即当初确认的预收账款金额），即账务处理为借记“合同负债”，贷记“主营业务收入”。对于回迁房在交付时点的公允价值（金额b）和金额a之间的差额不作同时增加营业收入、营业成本的账务处理。
同时，由于取得非现金对价的时点与未来交付新开发房产的时间间隔较长，该时间间隔显著超出商品房预售的认购款缴纳与交付房屋的时间间隔，对于显著超出的期间，还需关注双方在确定产权置换面积时是否考虑了相应期间的货币时间价值，如有，应作为重大融资成分予以考虑。