我们房地产企业，平时收取的诚意金、认筹金和订金，如何做账?是否需要预交增值税?

一、账务处理：

借：银行存款

贷：其他应付款

二、预交增值税

定金、订金、意向金、认筹金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、认筹金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。会计处理时计入“其他应付款”科目核算。

在企业与客户签订预销售合同之后，若诚意金的性质已经发生转变，如变为可以抵房款的定金，其实质上应属于预收账款，此时，将其从“其他应付款”科目转入“预收账款”科目核算，依照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款，定金属于预收款。

定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

提示：房地产企业收到的诚意金、认筹金和订金，是否预缴增值税，国家税务总局并没有明确规定。从各地税务局执行口径看，房地产开发企业在签订房地产销售合同之前所收取订金，不属于预收款，不需要预缴增值税，但还要结合当地税务局的具体规定确认。

例如：

1.《河北省国家税务局关于发布<河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）>的通知》：七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

答：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：　　

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；　　

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

2.《湖北省营改增问题集》：42. 房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？

答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

3.《山东国家税务局全面推开营改增试点政策指引（六）》：四、关于房地产开发企业预收款范围问题

答：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。